希腊房产税
- 9月 14, 2023
- Zach Konstie
希腊房产税 - 完整指南
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希腊房产税指南
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在希腊购买和出租房产需要纳税。 这包括购置税、租金收入税、资本利得税、年度财产税和财产特别税（SRET）。 此外，出售房产还需缴纳税款。
在了解希腊房产税的具体细节之前，请参阅下表，以便对希腊房产税有一个总体的了解：
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| – 企业所得税 | 29% |
| – WHT 红利 | 15% |
| – 增值税 | 24% |
| – 房地产转让税 | 3.09% |
| – 统一不动产财产税（ENFIA） | 0,0037-11.25欧元/平方米 (主税) |
| – 市政税 (TAP) | 0,025%-0,035% |
| – 特别税 | 15% |
转让税
在希腊购买房产时，需缴纳转让税（FMA）。 该税率根据房产的应税价值计算，税率为 3.09%。 客观价值 “系统根据面积、位置和技术规格等因素确定房产的价值。
如果客观价值高于购买价格，则按该价值计算税款。 不过，对于大型投资房产，可以通过股份交易进行转让，从而免征房地产转让税。
此外，政府最近对新建房产的增值税（VAT）税率进行了调整。 此前，新房产（指 2006 年 1 月后获得规划许可的房产）的增值税税率为 24%。 不过，从 2019 年起，政府开始对新建房产实行为期三年的增值税免税政策。
租金税
当您决定出租房产时，一定要注意租金收入的税务影响。 对个人而言，税率是累进的，取决于租金收入的多少。 以下是费率明细：
- 租金收入最高可达 12000 欧元：15% 的税
- 租金收入在 12,000 欧元至 35,000 欧元之间：35% 的税
- 租金收入超过 35000 欧元：45%的税率
此外，还有可能获得最高 10%的 “团结捐款”，这笔捐款根据您的总收入确定，必须申报。 报告您的租金收入至关重要，因为希腊当局会密切监控出租房产的房主。 未申报租金收入可能导致罚款。
对于公司而言，租金收入按常规方式被视为应纳税收入的一部分。公司税率为 29%，同时还适用 15%的股息预扣税（WHT）。 通过设在欧盟的公司拥有希腊公司的外国投资者可享受《母子公司指令》的豁免，免征股息预扣税。
重要的是要了解这些税务法规和义务，以确保合规并避免任何潜在的处罚或问题。
资本收益税
如果您在拥有房产的五年内出售房产，您将需要为所获利润缴纳 15%的税款。 但是，如果您持有房产的时间超过五年，您从中获得的收益将免税。 值得注意的是，如果您是另一个国家的居民，您可能需要在那里缴纳更高的资本利得税。
年度财产税
ENFIA
ENFIA 是一种统一的不动产财产税，每年向在希腊拥有房产的个人和组织征收。 在购买新房产时，最好对附近的可比房产进行评估。 ENFIA 可以一次性支付，也可以从 9 月到次年 1 月分 5 个月支付。 ENFIA 的税基由税务部门每年 1 月 1 日评估的客观财产价值决定。 ENFIA 税分为两种：
一级税：
这是对每处房产征收的税款，考虑的因素包括楼层、价格区域、表面积、楼龄、外立面、所有权比例以及其他具体条件。
二级税：
对个人而言，该税项的征收对象是所有者的财产总价值超过 20 万欧元的部分，超出部分需缴纳 0.1%至 1.15%不等的额外二级税。 对于法人实体，税率为 0.55%，按所有自有财产的总价值征收。 用于商业活动的不动产税率为 0.10%。
修订版在确保清晰、易懂和用词恰当的前提下，在保留原意的基础上提高了写作质量。
TAP (Telos Akinitis Periousias)
市政财产税（TAP）按财产的客观价值征收，通常为 0.025% 至 0.035%。 TAP 通常通过电费收取，由业主负责。 但是，如果账单是以租户的名义开具的，那么这笔钱将从月租金中扣除。 此外，市政当局还可根据地区因素、活动和具体条件征收其他税种。
财产特别税（SRET）
这项税收适用于希腊所有拥有房地产的公司。 政府的目的是防止这些公司逃避公开其财产。 如果公司不符合免税条件，则必须根据财产的客观价值缴纳 15% 的年税率。
适用以下豁免：
公司，包括拥有注册股份的公司、
必须是希腊或其他国家的居民。 此外，个人股东必须保留希腊税务登记号。
银行和机构投资者
如果个人不在 “非合作国家”，则免于向个人披露所有权。 如果公司受到相关国家公认的监管机构的监督，该豁免也同样适用。 根据《 希腊所得税法》的定义，非合作国是指未与希腊或其他 12 个国家签订税务部门行政援助协议的非欧盟成员国。 这些国家的名单每年在部长决定中公布。
船运或船东公司
在希腊设立办事处，仅为使用或出租给其他船运公司作为办事处或仓库的公司。
股票在有组织的交易所上市的公司
在有组织的交易所上市的公司。
在希腊从事商业、制造或工业活动的公司、
在希腊从事商业、制造或工业活动的公司。 豁免条件是，在相关财政年度内，这些活动的总收入必须超过他们所拥有的房地产的总收入。 无论在哪个国家成立，如果上述法人实体建造的房舍专门用于商业、制造或工业活动，则自提交所有必要文件以获得建筑许可起，可享受为期七年的免税待遇。
为慈善、文化、宗教和教育目的而建立的法人实体、
为慈善、文化、宗教和教育目的而设立的法人实体，用于此类目的的建筑物，以及其利用的空置建筑物或财产。 条件是这些活动产生的任何收益必须用于上述目的。
保险基金、社会保障组织、
房地产集体投资公司，以及由注册地主管机构监管的受监管基金。 该豁免不适用于在非合作州注册的人员。
注册股份公司
在希腊从事慈善事业的本国或外国机构拥有的用于此类目的的建筑物或部分。
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出口税
公司出售不动产时，出售利润被视为公司应税利润的一部分，须按正常所得税率纳税。 最常见的退出结构是股份交易。 在希腊，当希腊实体转让希腊公司的非上市股份时，须缴纳 29% 的所得税。
不过，有两类人在出售希腊或外国公司在希腊拥有的房地产股份时可免缴资本利得税。 这些群体包括与希腊签订了双重征税协定（DTA）的国家的税务居民，以及在希腊没有常设机构的非希腊法人实体。
其他问题
- 通常情况下，获取税号需要前往税务局。 不过，许多外国买家选择让律师代为处理这项工作。
- 如果您在希腊有租金收入，请务必在 6 月前提交上一日历年的税务报告。
- 聘请会计师进行税务申报有利于确保合规性和避免未来的不便。 许多外国业主已经采用了这种做法，每年的费用一般在 1000 欧元左右。